IMPUESTO NACIONAL AL CONSUMO EN LA VENTA DE INMUEBLES
La Ley de Financiamiento en su artículo 21, adicionó el artículo 512-22 del Estatuto Tributario, por medio del cual se creó el impuesto nacional al consumo a la venta de bienes inmuebles, cuyo hecho generador es la enajenación de inmuebles diferentes a predios rurales destinados a actividades agropecuarias, nuevos o usados, cuyo valor supere las 26.800 UVT ($918.436.000 en 2019) incluidas aquellas enajenaciones realizadas mediante las cesiones de derechos fiduciarios o fondos que no coticen en bolsa.El responsable de este impuesto es quien enajena el bien inmueble.
Este impuesto es recaudado mediante el mecanismo de retención en la fuente, tiene causación inmediata y debe cancelarse previamente a la enajenación del inmueble y presentar el soporte de pago ante notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva.La tarifa es de dos por ciento (2%) del precio de venta, que corresponde al valor escriturado.
A pesar de que la ley consagra que el vendedor es el responsable del impuesto, no define quién es el agente retenedor, no se especifica si la obligación de efectuar la retención está en cabeza del comprador o del notario, para ello se requiere la expedición del decreto reglamentario.
La retención en la fuente a título del impuesto nacional al consumo de bienes inmuebles se practicará en un porcentaje equivalente al cien por ciento (100%) del valor del impuesto.
El 24 de enero de 2019 el Gobierno publicó el proyecto de decreto reglamentario mediante el cual propone establecer como agentes retenedores a los notarios públicos y a los administradores de las fiducias o de los fondos, quienes deberán presentar una declaración mensual de retención en la fuente y consignar los valores retenidos a la Administración de impuestos.
Aún no hay certeza de lo anterior debido a que se trata de un proyecto de Decreto porque actualmente el Gobierno se encuentra en proceso de tramitar el Decreto oficial mediante el cual se establezca cuál es el procedimiento para presentar las declaraciones de retención y cómo pagar las sumas retenidas.
Debemos destacar que el impuesto nacional al consumose creó inicialmente en la Ley 1607 de 2012 con el propósito de desincentivar el consumo de bienes de lujo o de bienes costosos, sin embargo, gravar la enajenación de inmuebles no tiene relación alguna con la razón que motivó la creación del impuesto hace siete (7) años.
Cabe resaltar que las enajenaciones de predios rurales destinados a actividades agropecuarias (definidas en la resolución por medio de la cual la DIAN adopta la Calificación Industrial de Internacional Uniforme – CIIU), de inmuebles destinados para la ejecución de proyectos de vivienda de interés social y/o prioritario; y los bienes adquiridos por entidades públicas o sin ánimo de lucro del régimen especial destinados a equipamientos colectivos de interés público social; se encuentran exentas del impuesto nacional al consumo.
Por otra parte, señala la norma que este impuesto nacional al consumo no puede tratarse como descontable, ni como gasto deducible, pero hará parte del costo del inmueble para el comprador. En este aspecto resulta relevante para los compradores tener en cuenta que según la misma disposición no serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.
¿Puedo escriturar un inmueble por un valor inferior al real pactado entre las partes?
Teóricamente no es posible, dado que el valor que se tendrá en cuenta para todos sus efectos fiscales es el que figure en la escritura pública de compraventa, es por eso, que la ley 1943 de 2018 modificó el artículo 90 del estatuto tributario para que el contribuyente deba escriturar la venta de sus inmuebles por el valor real de la venta, dejando clara la interpretación en el sentidoque “Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, el cual deberá corresponder al precio comercial promedio para bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenación.”
No obstante debemos señalar, que al margen de las eventuales consecuencias penales de la manifestación bajo la gravedad de juramento sobre el precio real que debe contener toda escritura pública de enajenación de inmuebles, lo cierto es que la misma norma prevé un margen objetivo de diferencia notoria del precio promedio vigente cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los bienes.
Si desea obtener mayor información sobre el proceso deLey de Financiamiento: Impuesto Nacional al consumo en la venta de inmueblespuede escribirnos al correo electrónicoasistributario@lbxconsultores.com
