Decreto 282 de 2019
El pasado 21 de febrero de 2019 el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio mediante el Decreto 282 de 2019reglamentó la obligación a cargo del constructor o enajenador de vivienda.
Reglamentación “Ley de vivienda segura”
Por medio del Decreto 282 de 2019de la ley de vivienda segura, se pretende que a través de garantías se responda a los propietarios, y evitar situaciones nefastas como las evidenciadas en la ciudad. de Medellín con el desplome de la Torre 6 del Edificio Space o en el edificio Blas de Lezo, en la ciudad de Cartagena, que dejó la pérdida de vidas humanas, heridos y familias sin ningún respaldo económico respecto de su inversión y su patrimonio.
El decreto establece que los mecanismos de amparo son:
- Patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía.
- Garantía bancaria.
- Póliza de seguro y otros que eventualmente desde el punto de vista técnico y financiero sean procedentes y sean regulados por la Superintendencia Financiera.
Estos mecanismos de amparo podrán ser implementados de forma individual o conjunta respecto de cada una de las obras, edificaciones, etapas y/o unidades estructuralmente independientes.
Sin embargo, la totalidad de los valores de los mecanismos implementados deben cumplir con el requisito de suficiencia, el cual, implica que el valor de cobertura del o de los mecanismos utilizados debe ser igual al valor de reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada según el IPC (Índice de Precios al Consumidor). Esto se indexará anualmente durante el término de los diez (10) años de vigencia.
Entrada en vigencia
Estas garantías serán obligatorias a partir del 21 de febrero del 2021, y deberán cubrir al propietario de vivienda nueva por la ruina o amenaza de ruina de la edificación cuando se presenten:
- Vicios del suelo.
- Vicios en la construcción y en los materiales.
Creando un marco normativo para el Decreto 282 de 2019con un nivel de seguridad mayor para los compradores, entendidos estos como los propietarios iniciales que asumen la calidad de compradores en el primer acto de transferencia de dominio de la vivienda nueva.
Dichas garantías o seguros deberán ser constituidas como máximo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de expedición del Certificado Técnico de Ocupación y estar respaldados por el cumplimiento de las normas técnicas de construcción sismo resistente, la licencia de construcción aprobada y el Certificado Técnico de Ocupación expedido por supervisor técnico independiente.
Cabe aclarar que, a partir de la fecha de expedición, las obligaciones contenidas en el Decreto 282 de 2019podrán aplicarse de forma voluntaria por parte de los constructores o enajenadores de vivienda nueva que radiquen la licencia de construcción en modalidad de obra nueva, ya que, la norma permite al sector asegurador y financiero crear estos productos de protección para los usuarios.
Viviendas con subsidios
Frente a viviendas nuevas adquiridas con subsidios familiares, la entidad otorgante del subsidio deberá exigir la garantía de estabilidad al constructor o enajenador de vivienda, y si las viviendas son adquiridas parcialmente con recursos públicos por entidades públicas a título de subsidio el mecanismo de amparo deberá ser constituido respecto de la fracción del precio de la vivienda que no fue cubierta por el subsidio.
Se tiene contemplado que la obligación de amparar los perjuicios patrimoniales se extiende a los diez (10) años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación y debe ser cumplida dicha obligación antes de realizar la primera transferencia de dominio para aquellos proyectos de unidades de vivienda que generen cinco (5) o más unidades habitacionales para transferirlas a terceros.
Tiempos estipulados para cumplir con lo pactado
La norma del Decreto 282 de 2019es clara, al señalar que si resulta necesario la reconstrucción o intervención de la construcción para garantizar la estabilidad, habitabilidad y seguridad de las viviendas y el constructor o enajenador de viviendas solicita una prórroga de hasta doce (12) meses.
Al término previsto por la normatividad vigente para la liquidez de cada mecanismo, deberá el constructor, enajenador de vivienda nueva o la entidad otorgante del mecanismo de amparo asumir los gastos de arrendamiento temporal en que incurran los propietario de las viviendas afectadas hasta por 1.5 SMMLV.
Sin perjuicio de la obligación legal que recae en cabeza del constructor o el enajenador de vivienda nueva, la norma señala que por los eventuales perjuicios que sean generados por el indebido ejercicio de los profesionales que intervengan en el proyecto de construcción de vivienda deberán responder con su patrimonio o con cualquier medio idóneo, de acuerdo con el régimen de responsabilidad civil y/o penal.
Sin embargo, este señalamiento no podrá ser alegado como un eximente de responsabilidad por parte de los obligados principales, ni la entidad financiera o aseguradora que emita el mecanismo de amparo.
Aunque existe un claro objetivo por parte del Gobierno Nacional de proteger y defender los derechos de los compradores y su inversión ante este tipo de catástrofes, dentro del sector se cuestiona si como resultado de su implementación y dados los costos adicionales en que debe incurrir el constructor se trasladaría dicho valor a la finca raíz, impactando el valor final de las viviendas a pesar de ser este mecanismo un motivo de confianza adicional para los compradores de vivienda nueva.
Si desea obtener más información sobre Decreto 282 de 2019“decreto de amparos” o consultoría legal ingrese al siguiente link,https://www.lbxconsultores.com/
